案例分享

    一、項目概況

    項目目的在通過對隨州高新投受讓湖北澴泰對美亞迪光電公司債權(quán)行為的可行性進行研究和分析，從隨州高新投的角度審慎地提出此項收購行為可能對公司持續(xù)經(jīng)營造成的影響，同時，對此債權(quán)的有效性、擔(dān)保的合規(guī)性等進行判別，合理的預(yù)測收購美亞迪光電債權(quán)的可變現(xiàn)價值、收益情況、投資回報率和投資回收期限等，并充分考慮此項收購可能存在的風(fēng)險，為隨州高新投高層進行投資決策和實施收購行為提供參考。

    二、項目重點目標

    1、收購債權(quán)的基本情況及未來經(jīng)營狀況分析

    2、交易結(jié)構(gòu)及交易價格分析

    3、投資估算及資金來源分析

    4、收購資金投入產(chǎn)出分析

    5、收購風(fēng)險及其對策分析

    三、主要的難點和問題

    （一）測算資金來源及成本

    此次項目收購標的屬于工業(yè)地產(chǎn)，未來收益不確定的情況下，需要動用2000萬的資金，因此有必要分析收購資金來源的結(jié)構(gòu)及其成本對本次收購股權(quán)效果的影響。為此，本方案中根據(jù)自有資產(chǎn)和銀行貸款兩者的比例做了一個表。假設(shè)在全部資金來源中，公司自有資金的比重不高于50%，銀行貸款的比重不低于50%。現(xiàn)將幾種典型方案的資金成本比較如下(假定自有資金的財務(wù)成本為0，銀行貸款的財務(wù)成本參照隨州高新投2020年一年期流動性貸款利率5%)；最終得出自有資金比重越小，銀行貸款比重越大，資金的平均成本越高的結(jié)論。如果能夠增加自有資金的比重，相應(yīng)降低銀行貸款的比重，可以有效地降低資金的平均成本。

    （二）解決項目盈利性問題

    對項目的盈利能力評價中，動態(tài)指標分析是最重要的，因為它把貨幣的時間價值考慮在內(nèi)，更能切合實際地分析出項目狀況。主要從項目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)回收期三個方面分析隨州高新投債權(quán)收購項目的盈利能力。該項目計算期主要包括建設(shè)期和收益期，為了計算的簡便性，采取年利率計算凈現(xiàn)值，根據(jù)項目占用的資金成本加一定的風(fēng)險系數(shù)確定該項目的折現(xiàn)率即基準收益率為8%。并將建設(shè)期為初始年份記作第0年，收益期18年。根據(jù)租金收入預(yù)測表的數(shù)據(jù)，預(yù)算得出該項目的凈現(xiàn)值，財務(wù)指標均達到設(shè)定的基準或高于其設(shè)定的基準，說明該項目在財務(wù)上基本具有可行性的，具有投資的價值。

    （三）分析項目的敏感性

    對項目進行敏感性分析，可以清楚地列示各項不確定性因素變動后，對各項財務(wù)指標的影響程度。故根據(jù)隨州高新投投資項目實際情況，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及以往開發(fā)項目相關(guān)資料，當(dāng)不確定性因素在設(shè)定范圍內(nèi)變動時，該投資項目對租金收入這個不確定性因素反映最為敏感，當(dāng)項目原估算的租金收入下降1.5%時，其內(nèi)部收益率為7.96%，低于基準收益率；凈現(xiàn)值為負；動態(tài)回收期為18.10年，大于基準投資回收期18年，故使項目產(chǎn)生風(fēng)險，使項目不具有可行性。其次，當(dāng)基準收益率在設(shè)定范圍內(nèi)發(fā)生變動時，對該項目的影響有限，財務(wù)指標均在設(shè)定的基準內(nèi)變動。通過對項目的敏感性分析可知，該項目具有一定抵抗風(fēng)險的能力，只要確保租金收入維持在穩(wěn)定的水平，選取較為合適的基準收益率，即可降低該項目實施的風(fēng)險。綜上所述，該項目是具有可行性的。

    （四）鑒別項目的風(fēng)險點

    從項目的風(fēng)險來看，此次項目的風(fēng)險主要分為四個方面:一、資產(chǎn)運營風(fēng)險，隨州高新投本次債權(quán)受讓實質(zhì)上是美亞迪光電工業(yè)用地、廠房等物權(quán)的受讓，隨州高新投通過出租廠房等方式參與招商引資競爭的前景不容樂觀；二、設(shè)施更新風(fēng)險，項目的硬件配套設(shè)施，如網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備，配套的水、電、氣供給等設(shè)施會隨著時間推移或某些意外造成損壞或故障，給隨州高新投資產(chǎn)運營維護工作帶來一定程度風(fēng)險；三、公司財務(wù)風(fēng)險，項目投資回報期相對滯后，隨著項目的進一步建設(shè)推進，公司資金支出壓力較大。

    四、借鑒價值

    （一）多角度風(fēng)險分析，確保國有資產(chǎn)保值增值

    此次債權(quán)收購最大的關(guān)注點在于如何鑒別此次收購的風(fēng)險，為此城望集團綜合項目的資產(chǎn)運營風(fēng)險、公司財務(wù)風(fēng)險、設(shè)備更新風(fēng)險等眾多風(fēng)險的基礎(chǔ)上，通過比較和分析，我們在全面評估的基礎(chǔ)上，選擇以銀行貸款來完成此次收購，保證項目的成本可控性，這樣降低收購的財務(wù)成本，又可以保證國有資產(chǎn)價值最大化的原則。通過綜合明晰種種風(fēng)險，并提出風(fēng)險是可以預(yù)防和化解的。只要操作和處理得當(dāng)，本次債權(quán)受讓完全可以獲得理性的投資回報。從長期投資來看，對公司持續(xù)經(jīng)營及利潤的增長將起到積極的作用。

    （二）挖掘項目商業(yè)價值，提升項目后期運營能力

    通過挖掘項目附屬設(shè)施的商業(yè)價值，提高了這些附屬設(shè)施的經(jīng)營服務(wù)效率，還為項目公司的正常運營創(chuàng)造了不小的收入來源，減少了隨州高新投入的壓力。因此，本項目結(jié)合隨州高新投發(fā)展狀況、經(jīng)營范圍以及外部經(jīng)濟環(huán)境，設(shè)計了三種經(jīng)營收益模式，第一、房屋自用可節(jié)省經(jīng)營成本，隨州高新投未來發(fā)展過程中可將房產(chǎn)作為子公司辦公及產(chǎn)品制造場所，從長遠角度來看減少了子公司辦公場所租賃所需的租金，為隨州高新投在子公司運營方面節(jié)省了生產(chǎn)經(jīng)營成本。第二，標的出租獲取租金收入，2015-2019年總計確認租金收入1681.76萬元，本次收購標的廠房設(shè)施狀況良好，在租金現(xiàn)金流獲取上穩(wěn)定性更高，未來預(yù)期出租率平均維持在90%水平，相應(yīng)租金可以在后續(xù)運營中提高。標的出租帶來的租金現(xiàn)金流具有穩(wěn)定性且開展出租所需成本較低，可以有效增加隨州高新投經(jīng)營現(xiàn)金流，緩解債務(wù)壓力。第三，以標的為抵押擴大融資規(guī)模，本次收購的兩處標的房產(chǎn)及土地流動性較強，資產(chǎn)規(guī)模較大，對隨州高新投現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)而言屬于優(yōu)質(zhì)流動性資產(chǎn)。未來隨州高新投開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他業(yè)務(wù)時，可將本次收購的兩處標的房產(chǎn)及土地作為抵押，開展相應(yīng)融資活動，有效緩解目前公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、可抵押資產(chǎn)較少的問題。

    （三）國有資產(chǎn)權(quán)益至上，完善的爭端解決機制

對不同情境下可能出現(xiàn)的問題，如何解決，在具體可研中，進行了明確。這主要包括如何保證國有資產(chǎn)保值，以及由于不同原因帶來雙方合作終止和糾紛的情況。出現(xiàn)的任何問題，將按照雙方約定的爭端解決機制進行，包括因履行協(xié)議發(fā)生或與協(xié)議有關(guān)的任何爭議，爭議方應(yīng)依據(jù)協(xié)議約定，本著平等、誠信、互利之精神友好協(xié)商解決。所以在項目收購過程中，合作雙方基本沒有因為合作方面的問題產(chǎn)生大的爭議，因為有協(xié)議在先，執(zhí)行起來就沒有出現(xiàn)任何障礙。