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來源：各機構(gòu)研報

安信固收：消費REITs到來，哪些城投有望受益？

公募REITs受到較多政策支持，根據(jù)236號文，REITs募集資金主要用于項目建設(shè)，10%可用于補流，相比資金用途受到嚴(yán)格限制的發(fā)債等渠道，可為城投帶來更加靈活的資金。篩選出的主體在江蘇、浙江分布最多，其次是山東、福建、四川、上海、廣東、北京等，以AA+及以上中高評級主體為主。

德邦地產(chǎn)：公募REITs擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施，存量資產(chǎn)價值有望重估

打通“投融管退”資金閉環(huán)，資產(chǎn)運營類開發(fā)商有望獲益，進一步提升其資產(chǎn)管理能力，推動其向輕資產(chǎn)管理的新模式轉(zhuǎn)變。發(fā)行公募REITs底層資產(chǎn)需要權(quán)屬清晰，發(fā)起人需是相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，目前部分出險房企的商業(yè)物業(yè)可能已經(jīng)進行抵質(zhì)押，此類項目較難通過發(fā)行公募REITs直接獲益。

東方宏觀：REITs新增消費基礎(chǔ)設(shè)施品類，創(chuàng)業(yè)板ETF資金持續(xù)流入

旨在進一步提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金項目申報推薦的質(zhì)量和效率，促進基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展。進一步明晰了規(guī)范項目申報受理流程、完善中央企業(yè)申報流程、及時開展咨詢評估和加快做好項目推薦等，并且強調(diào)用好回收資金促進有效投資，嚴(yán)格把握回收資金用途、督促回收資金盡快使用、建立回收資金使用直報制度。

華安新消費：消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs&政策帶來價值重估機會

政策主要是刺激消費內(nèi)需復(fù)蘇的基調(diào)，而非單純的融資方式拓寬。往后看，盤活存量資產(chǎn)的同時也會對零售企業(yè)的規(guī)模擴張及在產(chǎn)業(yè)鏈上進行拓展形成積極影響。

華泰固收：消費REITs應(yīng)時而生

引入消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs使多方獲益，既能盤活存量資產(chǎn)，也可改善公募REITs供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，并為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇。在促進消費、經(jīng)濟修復(fù)的背景下，我們認為消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs或?qū)碛休^好的收益率表現(xiàn)和估值表現(xiàn)，在我國發(fā)展前景可期。

華泰地產(chǎn)：消費REITs專題——以消費之名，迎接證券化黃金時代

我們認為消費場景被納入REITs的底層資產(chǎn)，打通相關(guān)不動產(chǎn)“融投管退”周期中缺失的最后一環(huán)，將重塑持有運營的商業(yè)邏輯。由于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)消費基礎(chǔ)設(shè)施相對集中在優(yōu)質(zhì)房企手中，同時運營管理優(yōu)勢也將更為直觀地兌現(xiàn)估值溢價，我們認為充分利好優(yōu)質(zhì)持有運營商，行業(yè)將迎來證券化黃金時代。

國盛固收：未來可期——基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策點評

拓寬試點資產(chǎn)類型至消費基礎(chǔ)設(shè)施，豐富了底層資產(chǎn)類型，開拓了REITs市場的未來發(fā)展空間。本次將未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率的要求下調(diào)為原則上不低于3.8%，為更多項目申報公募REITs提供了可能。

國金固收：公募REITs再擴容—消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs千呼萬喚始出來

《通知》從供給端進一步擴充了公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別，未來有望緩解公募REITs市場供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)。我們認為政策內(nèi)涵絕非僅是對房企進行紓困或緩解其流動性壓力，而是著眼長遠旨在建設(shè)培育更高質(zhì)高效的消費基礎(chǔ)設(shè)施，更好服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展。政策利好信用資質(zhì)良好、具備從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型能力的行業(yè)龍頭房企，持有商業(yè)運營類、文旅商業(yè)類等資產(chǎn)的地方性政府融資平臺亦將獲益。

國聯(lián)地產(chǎn)：公募REITs再擴容，消費基礎(chǔ)設(shè)施納入試點

本次通告對申報項目的資產(chǎn)規(guī)模要求、項目收益率要求及現(xiàn)金流分派率做出一定程度下調(diào)，為部分受規(guī)模制約導(dǎo)致資產(chǎn)凈值偏低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（例如社區(qū)商業(yè)）提供準(zhǔn)入門票；另一方面也保障了申報項目的資產(chǎn)質(zhì)量和投資者收益的安全性。

我們認為REITs產(chǎn)品核心要素在于底層資產(chǎn)質(zhì)量和資產(chǎn)運營能力，因此看好在核心城市核心地段擁有優(yōu)質(zhì)存量消費類資產(chǎn)，并且具備出眾經(jīng)營能力的商業(yè)地產(chǎn)；看好在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域擁有廣泛布局，在一定范圍內(nèi)形成區(qū)域濃度的龍頭企業(yè)。

海通固收：消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點范圍

此次兩部門同時針對公募REITs市場發(fā)文，重點提出項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

另此次發(fā)文充分體現(xiàn)出REITs在盤活存量資產(chǎn)中的重要意義，隨著市場規(guī)則的不斷完善，我們認為REITs有望實現(xiàn)質(zhì)的有限提升和量的合理增長，充分發(fā)揮擴大有效投資和降低實體企業(yè)杠桿率的重要作用。

克而瑞地產(chǎn)：首次覆蓋商業(yè)不動產(chǎn)，REITs迎來春天

此次將商業(yè)不動產(chǎn)納入REITs試點，已經(jīng)是REITs試點啟動以來的第四次擴容。在國家著力擴大國內(nèi)需求，把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置的當(dāng)下，這也是實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略、重視支持消費的具體舉措。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果要參與REITs市場，還需要對住宅開發(fā)業(yè)務(wù)和REITs底層資產(chǎn)進行完全隔離。部分已經(jīng)布局商業(yè)多年并已擁有一定規(guī)模商業(yè)不動產(chǎn)的房企，如華潤置地、龍湖地產(chǎn)、萬科集團等，將在商業(yè)不動產(chǎn)的投資和運營上迎來新的發(fā)展機會。“弱開發(fā)，強運營”的政策導(dǎo)向更加清晰，房企發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變也迫在眉睫。

聯(lián)儲資管：四大問題，債市視角解讀商業(yè)地產(chǎn)REITs

消費基礎(chǔ)設(shè)施推商業(yè)REITs的三大用意：盤活存量、加速轉(zhuǎn)型、刺激消費。預(yù)計新政策對于地產(chǎn)行業(yè)和消費行業(yè)疫情之后的疤痕效應(yīng)，都會有一定緩解。但公募REITs資產(chǎn)要求高，合規(guī)性要求也高，導(dǎo)致實際受益的主體、資產(chǎn)數(shù)量都有限，也很難短時間內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)形成新的融資渠道，更不用提為邊緣地產(chǎn)公司提供償債資金。

我們認為，此次商業(yè)地產(chǎn)REITs的放開，其意圖并不是簡單幫助房企融資，更不是給房企提供處置資產(chǎn)渠道。而對于那些信用風(fēng)險較高的房企，更是無法受益。新商場公募REITs是有利于地產(chǎn)融資的，但指望商業(yè)REITs支援風(fēng)險房企，除非公司有意愿拿出優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，否則想著借助REITs挪用資金解決地產(chǎn)母公司存量債務(wù)，是不現(xiàn)實的。

平安地產(chǎn)：公募REITs再擴容，支持消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行

此次試點類型拓寬利于相關(guān)存量資產(chǎn)盤活。于具備相關(guān)資產(chǎn)房企而言，一方面試點類型拓寬有助于擴大受益受眾，另外凈現(xiàn)金流分派率、目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值要求降低亦有助于持有資產(chǎn)發(fā)行，增厚短期利潤、改善資產(chǎn)負債水平。

平安金融：公募REITs底層資產(chǎn)再擴容

對資本市場來說，公募REITs試點是深化投融資體制改革的重要一步。對金融機構(gòu)而言，基金通過券商或基金子公司的資管計劃等載體取得基金設(shè)施項目的所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，有望打開券商作為管理人的業(yè)務(wù)空間。

《通知》也擴大市場參與主體范圍，支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點，將為險企第三方資管業(yè)務(wù)帶來新機會，更好協(xié)同險企資產(chǎn)端配置。

西南地產(chǎn)：REITs資產(chǎn)擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施，利好持有型業(yè)務(wù)頭部開發(fā)商

此次REITs底層資產(chǎn)擴容至商業(yè)資產(chǎn)，長期來看可能推動行業(yè)邏輯重新梳理，使開發(fā)、持有、運營、投資各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)分離并價值重估。商業(yè)項目REITs的發(fā)行或?qū)υ紮?quán)益人的信用以及資產(chǎn)質(zhì)量存在要求，財務(wù)存在風(fēng)險、盈利較差的非核心資產(chǎn)可能不符合當(dāng)下REITs發(fā)行要求，因此行業(yè)龍頭更有望收益。核心受益企業(yè)包括信用良好且持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的華潤置地、龍湖集團、新城控股、大悅城、中國國貿(mào)等。

西南宏觀：REITs發(fā)行領(lǐng)域進一步拓寬，城投凈融資大幅減少

《通知》所提到的資產(chǎn)類型主要屬于城市運營板塊，目前城市運營作為城投重要轉(zhuǎn)型方向之一，城投已經(jīng)持有較為客觀城市運營資產(chǎn)且持有規(guī)模預(yù)計將繼續(xù)增加，即通知進一步打開了城投發(fā)行公募REITs的潛力。

興業(yè)研究：納入消費基礎(chǔ)設(shè)施，調(diào)整項目收益要求

兩份文件在重申了項目申報及發(fā)行要求的基礎(chǔ)上，不僅在政策層面新提出了消費基礎(chǔ)設(shè)施的說法，還調(diào)整了收益率和發(fā)行規(guī)模申報要求、強調(diào)募集資金使用用途嚴(yán)格管控、擴大市場參與主體范圍的調(diào)整、明確項目申報合規(guī)性和審核流程等要求。

招商地產(chǎn)：“消費REITs”更利好強運營和擴張能力企業(yè)，短期或再觸發(fā)房地產(chǎn)牽引的復(fù)蘇鏈關(guān)注回升

REITs真正利好的是強運營及擴張能力企業(yè)；而通過REITs驅(qū)動房地產(chǎn)甚至“不動產(chǎn)資管”轉(zhuǎn)型更值得想象和期待；短期看，“消費REITs”或再次觸發(fā)市場對于地產(chǎn)復(fù)蘇鏈主線的重視，而中長期，或通過提高租金倒逼消費場景升級和消費產(chǎn)品創(chuàng)新。

中指研究院：基礎(chǔ)設(shè)施REITs 正式進入常態(tài)化發(fā)展階段

《通知》進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行，標(biāo)志著我國REITs發(fā)展由試點正式進入常態(tài)化發(fā)展階段。擴大了REITs標(biāo)的資產(chǎn)類型，完善了推薦流程、注冊審核機制、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，將促進我國REITs快速發(fā)展。

中信建投地產(chǎn)：消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs新政落地，利好運營類開發(fā)商和頭部零售企業(yè)

這將有助于REITs市場的擴容，進一步獲得境內(nèi)外投資人的認可。在現(xiàn)在的政策趨勢下，預(yù)計未來會涌現(xiàn)出更多獨立商業(yè)地產(chǎn)運作平臺，或者商業(yè)資產(chǎn)的資管平臺。將利好運營類開發(fā)商和頭部商貿(mào)零售類公司，推動房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。